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2018-2019年2月中國房地產投資信托基金（REITS）行業發展概況 及對房地產行業的影響分析
- 分類：產業新聞下部
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- 來源：
- 發布時間：2019-07-15 14:28
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【概要描述】 2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。該文件明確提出，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品。
2018-2019年2月中國房地產投資信托基金（REITS）行業發展概況 及對房地產行業的影響分析
【概要描述】 2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。該文件明確提出，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品。
- 分類：產業新聞下部
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- 來源：
- 發布時間：2019-07-15 14:28
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詳情
1.REITS基本概念和主要特點
房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產品純屬私募信托不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通。
按照投資形式的不同，REITs又可分為權益型（投資于房地產并擁有所有權，提供租賃和客戶服務等賺取租金等利潤）、抵押型（投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，收益來源于房地產貸款利息）和混合型（介于權益型與抵押型之間，自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務）三種。
REITs的類型、特點和主要作用
一般而言，REITs本身具有如下特點：一是收益主要來源于租金收入和房地產升值；二是收益的大部分將用于發放分紅；三是REITs長期回報率較高。我們認為，REITs對政府、開發商和投資者具有不同的功用。首先，對政府而言，REITs有利于盤活房產存量而擴大稅基，同時政府龐大的自持物業可以通過REITs轉化為租賃物業，從而降低物業的運營成本；其次，對開發商而言，REITs可避免開發商自持物業的雙重征稅(免除企業所得稅)，從而提高物業的回報率；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；最后，對投資者而言，REITs可使房地產投資化整為零，可優化投資組合。
2.近年來我國REITs發展的政策背景
近年來，我國圍繞REITs相關的政策不斷推出，客觀上加快了REITs的進程。2013年7月，國務院辦公廳下發《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》。該文件提出，逐步推進信貸資產證券化常規化發展，盤活資金支持小微企業發展和經濟結構調整。2014年9月，中國人民銀行發布《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。該文件指出，擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。2014年11月，中國證券監督管理委員會發布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》。該文件指出，基礎資產可以是企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利，基礎設施、商業物業等不動產財產或不動產收益權，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。
2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。該文件明確提出，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。
我國REITs相關文件內容
3.REITs將推動我國房地產行業發展
1）增強和優化房地產資金來源
房地產開發投資數據滯后行業銷售基本面觸底時間約一年。2015年銷售面積和金額回溫時，房地產開發投資增速達到歷史低位1%，較2014年下滑9.5個百分點，土地購臵費同比增速1.2%，較2017年下滑28.1個百分點，新開工面積同比-14%，較2017年下滑3.3個百分點，竣工面積同比-6.9%，較2017年下滑11個百分點。2014-2015年投資端進入下行區間時，土地購臵費和竣工面積同比下滑幅度較大，拉低了房地產開發投資增速。2016年房地產開發投資出現回溫時主要由新開工面積和竣工面積的提升而帶動。2016年新開工面積同比增速8.1%，較2015年底增加約22個百分點，竣工面積同比增速6.1%，較2015年底增加約13個百分點。土地購臵費的增幅較溫和，2016年增速為6.2%，較2015年底增加5個百分點。土地購臵費增幅的大幅擴張出現在2017年和2018年。
2012-2018年10月房地產開發投資數據
房地產投資端資金來源方面，2014年央行和銀監會發文支持金融機構給房地產企業融資，015年央行多次降息將準。房地產開發投資的資金來源中，2015-2016年國內貸款和自籌資金同比增速圍繞0%，說明2015年央行加強了銀行流動性但流入房地產開發投資的總量沒有太大變化。流動性寬松傳導機制轉化成為房地產企業投資資金效率并不高。2015-2016年房地產開發投資的資金來源中其他資金和各項應付款（主要為工程款）的資金同比增速較高，尤其是其他資金同比增速在2016年5月達到39.4%的峰值。其他資金主要來自于定金和預付款，以及個人按揭貸款。
2014-2018年10月房地產投資端同比（%）
2014-2018年10月房地產投資資金來源同比數據（%）
2014-2018年房地產開發資金來源-各項應付款分解（%）
近年來，我國房地產開發資金來源（包含各項應付款）增速逐步下行。2010年之前我國房地產開發資金來源（包含各項應付款）增速大多為20%以上，此后逐步震蕩下行。2018年，我國房地產開發資金來源（包含各項應付款）增速下滑至7.13%，2019年1-2月房地產開發資金來源（包含各項應付款）累計為3.83萬億元，增速下滑至7.01%。
從2019年1-2月房地產資金來源（包含各項應付款）構成看，自籌資金占18.98%，其他資金占31.79%（其中定金及預收款占19.21%），各項應付款占36.11%（其中應付工程款占19.75%），國內貸款占12.98%，利用外資占0.14%。由此可見，房地產企業來自國內貸款、定金和預收款、應付工程款的資金占比合計高達51.94％。這說明我國房地產開發資金有約52%來源于銀行信貸。這既加大了銀行金融風險，也不利于房企長期穩定發展。而REITs可為我國開發商提供穩定的外部資金融資渠道。
全國房地產開發資金來源增速下滑明顯
2019年1-2月全國房地產開發資金累計構成情況
2）促使房企由重資產向輕資產模式轉變
我們認為，傳統的房地產開發模式，主要是拿地、開發和銷售（或運營）模式。該模式使得開發企業資金來源主要是銀行貸款、開發過程中對承包商的工程款占用、客戶的預收款（銷售）或長期租金回收。特別是商業地產的開發往往以長期租賃獲取租金形式實現收益，資本沉淀大，開發商是典型的重資產運營模式。
REITs促使房企由重資產向輕資產模式轉變
我們認為，REITs將帶來房企經營模式上的巨大改變。開發商可以等商業項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立REITs在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和托管人，從而實現資金快速的回籠。當然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業升值收益。這將促使房企向輕資產進行轉型。
4.REITs將促進出租公寓規?；l展
我們認為，在近年來房價上漲和首次臵業門檻提高的背景下，主動或被動選擇租房的年輕人越來越多。
2016年至今租賃市場重大政策匯總
與此同時，國家利好長租公寓的政策接連不斷的提出，為長租公寓的長期發展正在逐步搭建政策基礎。中國租賃市場處于快速發展期。
2）我國長租公寓主要運營模式
我們認為，長租公寓的運營模式主要分為兩種：輕資產和重資產。公寓的地理位臵空間分布又可以分為集中式和分散式?？傮w上，我們認為，目前我國長租公寓主要以輕資產為主，重資產模式還未開啟序幕。重資產模式的主要難點在于收購資產需要大量資金支持，同時購買資產和改造過程存在的風險也高于輕資產模式。
長租公寓運營模式的兩維度和四象限
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